En 2020, la ville d’Ottawa mettra à jour son Plan officiel. Ce plan décrit comment Ottawa gèrera sa croissance pour les 26 prochaines années et par le fait même, nous réviserons notre Stratégie de gestion de la croissance résidentielle. Cette stratégie décidera comment le mieux incorporer les 400 000 nouveaux résidents attendus d’ici 2046. Le 11 mai 2020, il y aura une réunion conjointe du Comité de planification et du Comité de l’Agriculture et des Affaires rurales afin de considérer l’expansion des frontières urbaines dans le cadre de cette révision. Il s’agit de l’une des décisions les plus importantes que les Conseillers auront à prendre pendant leur mandat au Conseil.
Le Conseil se verra présenter trois options différentes par le personnel de la Ville pour accommoder la croissance de population de 400 000 résidents ; Le scénario du statu quo, le scénario de non-expansion et le scénario de l’approche équilibrée.
- Le scénario du statu quo signifie que la Ville continuerait avec de nouveaux développements aux taux actuels et la majorité du développement ne se ferait pas à travers l’intensification résidentielle.
- Le scénario de non-expansion signifie que la Ville n’étendrait pas ses frontières urbaines et après 2040, tout le développement se fera seulement à travers l’intensification résidentielle et la densification des secteurs existants.
- Le scénario de l’approche équilibrée étendrait les frontières urbaines pour accommoder les nouveaux développements tout en assurant que la majorité du développement se fasse à travers l’intensification résidentielle.
Le personnel de la Ville a recommandé que le Conseil adopte le scénario de l’approche équilibrée.
Au cours de la dernière année, j’ai été l’hôte de portes ouvertes sur le Plan officiel, de séances d’information et j’ai reçu de nombreux courriels et appels de la part des résidents. Ces discussions permettent aux résidents de partager plusieurs des inquiétudes qu’ils ont par rapport à notre croissance future tout en mettant en valeur leurs priorités et ce qu’ils aimeraient voir inclus dans cette stratégie.
En résumé, les thématiques qui ont été soulevées avec moi incluent :
- Enjeux environnementaux – l’impact de la croissance urbaine sur notre environnement et sur les changements climatiques ;
- Augmentation du trafic – la pression sur les artères majeures, rues collectrices et autoroutes ;
- Protection des terres agricoles entourant Ottawa ;
- Assurer la disponibilité de logements abordables tout en assurant que le marché en général reste abordable pour les familles, les jeunes adultes faisant leurs débuts et les ainés ;
- Protection du caractère unique de nos quartiers – supporter l’intensification en évitant les scénarios où des complexes à plusieurs étages se mélangent avec des maisons unifamiliales sur les rues existantes de la banlieue.
- Assurer que les nouveaux développements constituent des quartiers viables pour les résidents -des quartiers locaux fournissant les commodités, les commerces et le transit présent dans les « Communautés à 15 minutes ».
Ces thèmes et enjeux ont été communiqués par la vaste majorité des résidents qui ont partagé leurs opinions. Alors que certains résidents priorisent ces thèmes différemment, ils ont été partagés par presque tous ceux qui ont fourni des commentaires.
En prenant en compte les commentaires reçus, ainsi que le rapport détaillé préparé par le personnel de planification de la Ville mettant en valeur les impacts réels des différentes options de stratégie, j’ai décidé d’appuyer le scénario de l’approche équilibrée.
Le scénario de l’approche équilibrée est la seule option qui assurerait que nous puissions accommoder la nouvelle croissance que connaîtra notre ville d’une façon environnementalement viable, tout en conservant le caractère de nos quartiers. Alors que certaines personnes pourraient défendre des approches plus extrêmes, les preuves fournies ne justifient pas ce positionnement.
Ottawa n’existe pas à l’intérieur d’une bulle. Nous avons vu que des villes environnantes comme Rockland, Carlton Place et Embrun ont connu une croissance exponentielle au cours de la dernière décennie. Plusieurs de ces nouveaux résidents se déplacent vers Ottawa pour le travail et ajoutent de la pression sur les infrastructures sans que la ville d’Ottawa ne soit compensée à travers les impôts fonciers. Il s’agit de la même situation qui a suivi le plan de Jacques Gréber, à la fin des années 1950, de construction de la ceinture verte d’Ottawa. Le plan de la ceinture verte de Gréber a été élaboré pour contenir les limites de la ville et éviter l’étalement urbain. À la suite de la mise en action du plan de Gréber, le Gouvernement fédéral a acheté les terres qui sont devenues la ceinture verte telle que nous la connaissons maintenant. Dans le rapport, il a été défendu qu’il y aurait amplement d’espace pour la croissance de la population à l’intérieur des limites de la ceinture verte et qu’il n’y aurait pas d’enjeux en ce sens jusqu’en 1965 au moins. Sans surprise, le prix des terres à l’intérieur des limites de la ceinture verte était beaucoup plus élevé qu’à l’extérieur. En conséquence, les populations des communautés satellites de Kanata, Barrhaven et Orléans ont explosé dans les décennies qui ont suivi ; le coût de la vie dans les communautés qui étaient considérées lointaines étant plus abordables pour les familles qu’à Ottawa même. Nous voyons déjà l’histoire se répéter.
L’an passé, le Conseil de la ville a déclaré l’urgence climatique. Si nous prenons maintenant la position que la majorité de la croissance dans la région de la capitale nationale sera portée par les communautés entourant Ottawa de part et d’autre de la rivière ce qui signifie qu’en tant que ville, tout ce que nous faisons est d’abdiquer notre responsabilité de combattre la crise climatique. Avec le scénario du statu quo ou de la non-expansion, notre ville n’aura pas son mot à dire sur ce développement et on s’assurera que la prochaine génération de résident sera poussée à utiliser la voiture pour se déplacer vers le travail à Ottawa. Dans cette veine, l’impact sur nos autoroutes et nos artères principales devient très rapidement apparent. Comme nous l’avons vu dans l’est d’Ottawa, beaucoup des gens qui se déplacent sur la 174 proviennent de l’extérieur et habitent Glengarry-Prescott-Russell. Bien qu’ils ne soient certainement pas les seuls à utiliser cette route, nous en ressentons déjà les impacts sur le trafic dans les communautés voisines. Le scénario de l’approche équilibrée permet à la ville de prendre le contrôle de la croissance et fourni des solutions de transit de masse en appliquant des pratiques de planification environnementale à l’intérieur du Plan officiel de la ville, incluant le développement des « communautés à 15 minutes ».
Plusieurs résidents ont soulevé l’importance de protéger les terres agricoles qui entourent Ottawa. Je pense que je peux facilement avancer que bien peu de personnes parmi nous seraient en faveur de permettre que nos terres cultivables soient remplacées par de nouvelles sous-divisions urbaines. Lorsque nous discutons de l’expansion des frontières urbaines d’Ottawa, nous discutons aussi des terres sur lesquelles la Ville a l’autorité. Dans l’année qui vient de passer, la Ville a pris la décision de protéger plusieurs centaines de nouveaux hectares de zones humides au sud de Stittsville, l’ajoutant à la zone humide protégée Goulbourn. Le retour du castor dans cette zone a fait grandir la zone humide et après 16 ans et plus de discussion, ce Conseil a pris la décision de mettre à l’abri ces terres de tous nouveaux développements. Malheureusement, certaines sections de la zone humide ne sont pas sous la compétence de la Ville et nous ne pouvons pas savoir si ces terres recevront les mêmes protections.
Cet exemple s’applique aux discussions en cours concernant les frontières urbaines en ce sens où à travers des règlements, la Ville présenterait des critères stricts identifiant les terres agricoles et établirait des zones tampons tout autour. Ce qui revient à dire qu’Ottawa ne peut pas protéger ce qui ne lui appartient pas.
La problématique de l’accessibilité en est une qui touche et fait réagir la majorité des résidents. Que l’on parle de l’accessibilité des unités en location ou de l’accessibilité du marché immobilier, il s’agit d’un enjeu qui nous impacte tous. Lorsque nous regardons les villes comme Vancouver ou Toronto, nous nous rendons comptent qu’ils n’ont aucune autre option que de construire vers le haut. L’an passé, la population d’Ottawa a atteint le million d’habitants. Cette Stratégie de gestion de la croissance résidentielle reconnaît que cette population grandira d’un autre 400 000 habitants dans les prochaines 26 années. Lorsque nous regardons notre ville telle qu’elle est en ce moment et que nous y imaginons une croissance de 40% dans tout juste 26 ans, l’impact de l’intensification résidentielle sur chacun des quartiers devient très vite apparent.
Peu importe combien de nouveaux condos et appartements de 2-3 chambres seront construits, plusieurs familles choisiront plutôt la maison unifamiliale et sont prêtes à payer un supplément pour l’avoir. Comme nous l’avons dans des villes comme Toronto, cet effet a tout simplement rendu complètement inaccessible cette option pour une grande partie de la population. Conséquemment, cela ajoute de la pression supplémentaire sur les unités de location, augmentant le prix de location de façon proportionnelle. Même si Ottawa est chanceuse d’accueillir une des populations avec les meilleurs salaires au pays, nous devons tout de même nous demander quel type de marché immobilier nous voulons avoir dans notre ville. Lorsque nos enfants quitteront la maison, il est très possible qu’il fasse face à un marché immobilier qui les obligera à quitter la ville où ils ont grandi.
Dans la dernière année, Ottawa a aussi reconnu que nous faisons face à une crise d’accessibilité des logements. Pour s’attaquer à cette crise, notre ville doit s’assurer que nous construisions des logements avec l’accessibilité et la variété en tête. Bien que sous les scénarios de non-expansion et du statu quo nous verrons de l’immobilier construit pour accommoder la croissance, les mains de la ville seront liées en termes du type de logement qui sera bâti tout en augmentant significativement le prix de certains types de logements comme la maison unifamiliale qui contrevient au type de densification qui devrait devenir la norme.
Sous le scénario de non-expansion, chaque communauté dans notre ville et particulièrement le quartier Innes, puisque notre niveau de densité est souvent bien en deçà de la moyenne que l’on retrouve dans les autres banlieues d’Ottawa, devra faire face à une intensification résidentielle forte afin de combler l’écart. Peu importe la vitesse à laquelle le centre urbain de la ville bâtit vers le haut, notre population croîtra quand même d’environ 40% dans les prochaines 26 années. À ce jour, le quartier Innes a réussi à éviter plusieurs des grands complexes comme on en voit beaucoup à travers la ville. Notre infrastructure routière a été bâtie pour accommoder une communauté résidentielle de faible densité composée de maisons unifamiliales, jumelées et maisons de ville et n’est donc pas prête à absorber l’émergence de tours d’habitations abritant 1500 personnes et plus le long d’Innes Rd. par exemple. Dans le rapport déposé par le personnel de planification de la Ville pour lequel vous trouverez un lien à la fin de cette publication, vous trouverez des exemples du type d’intensification qui devra avoir lieu sur notre réseau routier actuel dans les prochains 26 ans pour accommoder notre croissance actuelle en maintenant les frontières urbaines existantes. Bien que plusieurs personnes n’aient pas de problèmes à voir des constructions à grandes échelles se mêler aux maisons de nos rues existantes, on ne peut nier l’impact permanent et fondamental sur le caractère de nos communautés et plus directement les plus vieux quartiers comme Blackburn-Hamlet, Chapel Hill Nord et Sud et Chateauneuf.
Le scénario de l’approche équilibrée nous permettra, en tant que Conseil, de mettre en place les bons outils administratifs pour assurer que les nouveaux développements soient construits pour complémenter les quartiers existants. Cela ne signifie pas un étalement urbain sans limites et ne force pas la Ville à se concentrer à bâtir vers le haut faisant grimper le coût de la vie par le fait même. Cependant, ce qui est nécessaire est l’établissement de règles spécifiques sur le type de développement qui prendra place dans les cent prochaines années. Nous ne pouvons plus nous permettre que les infrastructures routières cyclables, piétonnières, que les parcs et les infrastructures récréatives et que les services soient une arrière-pensée ou que s’ils sont planifiés, ils ne soient pas bâtis avant 10, 15 ou même 20 ans après la construction des logements.
En tant que ville nous avons besoin de règlements de planification qui oblige des échéanciers stricts et plus de poids sur les promoteurs afin que le développement des communautés au complet soit planifié. Si nous voulons être sérieux à propos de notre lutte contre les changements climatiques, l’accessibilité et la viabilité, il est de notre devoir de normaliser ces concepts à l’intérieur de notre processus de planification. Par exemple, OC Transpo doit-être impliqué au tout début et de manière significative dans les discussions. Finalement, le personnel de planification de la Ville doit s’assurer que tous les promoteurs soient tenus responsables et livre les projets en s’en tenant au plan tel qu’approuvé. Ça ne devrait pas être la responsabilité de la Ville et donc des contribuables de bâtir les infrastructures nécessaires avant que les premiers occupants y déménagent. Jamais nous ne permettrions l’ouverture d’une tour à condo sans d’abord y installer des escaliers et des systèmes d’ascenseur, alors pourquoi devrions-nous permettre à des communautés sans services commerciaux ou un accès à des routes qui ne sont pas déjà débordées d’ouvrir leurs portes ?
En ce sens, j’introduis une motion demandant que la Stratégie soit amendée afin d’expressément demander que dans tout nouveau développement des représentants du personnel de planification de la Ville en infrastructure, transport, OC Transpo, développement économique et communautés et services sociaux soient incluent dans la planification. De plus, cet amendement stipule que l’on demande l’avis des commissions scolaires dans l’élaboration de nouveaux quartiers pour assurer que les nouveaux développements soient bâtis avec les services nécessaires dès le début et que des échéanciers pour la construction de ces services soient établis et observés pendant le processus de construction.
C’est en 2009 que les dernières discussions du Conseil municipal sur les frontières urbaines ont eu lieu. Malheureusement, cette décision a mené à une solution à court terme qui a agrandi les limites de 230 hectares et bien peu de décisions concrètes sur le processus d’intensification dans les prochaines années et décennies ont été prise. Cette décision de repousser cet enjeu à plus tard a mené à une demande d’appel avec la province qui a eu pour conséquence que les limites de la ville ont été repoussé de 1 100 hectares avec aucune instruction sur la gestion de cette expansion. Nous faisons maintenant face à une décision similaire sinon que maintenant il est impossible à des groupes de faire appel avec la province.
Plusieurs groupes d’intérêts ont proactivement demandé à ce que nous maintenions les frontières urbaines, cependant, les ramifications d’une telle décision finissent par ignorer et même empirer les problèmes que ces groupes tentent de contrer. Si nous choisissons de ne faire aucune expansion, cela signifie que pour accommoder la croissance de la population, nous devrons nous en tenir seulement à l’intensification pour les 20 prochaines années. Ici dans le quartier Innes nous verrions le nombre de redéveloppements et de projets de remplissage doubler ou même tripler. Sous le scénario de non-expansion, il n’y aurait aucune rue à l’abri de cette intensification. La non-expansion mènerait probablement aussi à une crise du logement, plus particulièrement pour les maisons de 3 chambres et plus et mènerait certainement à une augmentation des prix et le manque de logements abordables.
D’un autre côté, le scénario du statu quo ne garantit pas la protection des terres agricoles d’Ottawa et mènera à encore plus d’étalement urbain à Ottawa et dans les communautés l’entourant sans assurer que les infrastructures nécessaires pour ce développement soient en place. Cette situation, bien qu’elle puisse sauver nos communautés de certains impacts directs aura de grandes répercussions sur la Ville en entier et sur le marché immobilier.
Une approche équilibrée au développement, une qui vient avec des règles de développement rigoureuses et nouvelles fournis le temps nécessaire à l’industrie de faire la transition du développement vers l’intensification contrôlée et ainsi assurer que l’intensification se fait d’une manière qui respecte nos quartiers existants. De plus, si ce processus est fait de la bonne façon, cette approche permettra à ce que ce soit la dernière fois que la ville doive élargir ses frontières urbaines.
Le scénario de l’approche équilibrée est le seul qui pourra accommoder la croissance de la population, protéger notre environnement et les terres agricoles d’Ottawa tout en protégeant le caractère unique de nos quartiers tout en permettant l’accessibilité à l’immobilier. Après avoir été l’hôte de plusieurs séances où j’ai pu écouter les commentaires et suggestions des résidents, il est clair que le scénario de l’approche équilibrée est la voie à suivre pour Ottawa.
Lisez le rapport ici.
Des documents supplémentaires peuvent être trouvés à: Ottawa.ca
